上海房产赠与的契税税率是3%，由受赠人缴纳，计税依据不是合同上随手写的金额，而是税务机关参照市场价格核定的价格。这个税率不区分直系亲属与非直系亲属，也不适用个人购买住房的1%、1.5%等优惠税率。真正决定这件事划不划算的，往往不是这3%，而是限购资格、公证要求，以及受赠房屋将来再出售时的个人所得税。
把赠与当成“零税费过户”，是最常见的第一处误判
不少家庭在算账时，把父母把房子给子女理解成“左手倒右手”，以为什么税都不用交。真到窗口办理，第一件事就是核定契税，按市场价算，一套500万的房子就是15万元。
错误出在把“不征个人所得税”当成了“全部免税”。直系亲属赠与确实可以免增值税、不征个税，但契税是独立的税种，赠与恰恰是它的典型征税情形。
还有人以为赠与可以绕开限购。自2021年1月起，上海通过赠与方式转让住房的，受赠人须符合本市住房限购政策，且该住房5年内仍计入赠与人家庭名下住房套数。想靠赠与给没有购房资格的子女“腾房票”，走不通。
错在哪：3%契税由谁交、按什么价交
契税的纳税义务人是承受方，也就是受赠人，不是出赠的父母。纳税义务发生时间为签订赠与合同的当日，申报缴纳则应当在办理不动产登记手续之前完成。
计税依据常被误解。赠与合同上写“无偿”，不等于计税价格为零。法律对无价格情形有专门的核定规则。
《中华人民共和国契税法》第四条：土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
换句话说，写不写金额不重要，税务机关会参照同地段、同类型房屋的市场价格核定。想通过压低合同价少缴税，实际操作中基本没有空间。
直系亲属赠与，哪些税能免、哪些免不了？
按现行政策，配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹之间的房屋赠与，以及赠与对其承担直接抚养或赡养义务的人，属于家庭财产分割性质，可免征增值税，并不征收个人所得税。印花税通常按产权转移书据计征，由双方各自缴纳，金额一般不高。
契税不在免征之列。这一点必须记牢：直系亲属身份解决的是增值税和个税，解决不了契税。
非直系亲属之间的赠与则是另一套算法。受赠人取得的房屋按“偶然所得”计征个人所得税，税率为20%，同时还会涉及增值税视同销售的问题。算下来往往比走二手房买卖更贵，这是很多人没预料到的。
还有两类特殊情形值得单独说。婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属，免征契税；法定继承人通过继承承受房屋权属，同样免征契税。这两种情况走的是变更登记或继承登记，不必按赠与办理。
赠与过户流程怎么走、要带哪些材料？
上海各区不动产登记事务中心对赠与合同的形式要求不完全一致，多数要求提交经公证的赠与合同，也有窗口接受现场签署。动身前先确认，能省一趟往返。
- 先核受赠人的购房资格，查家庭名下住房套数、社保或个税缴纳年限，确认是否具备过户条件。
- 签订书面赠与合同，按登记中心要求决定是否办理公证。
- 到房屋所在地不动产登记事务中心“一窗受理”，同步申报契税。
- 缴纳税费，领取新的不动产权证书。
- 留存赠与合同、完税凭证和原购房凭证，为将来再出售时的成本扣除与购房时间认定留下依据。
材料方面，建议按下面这张清单准备，缺项是最常见的退件原因：
- 双方身份证、户口簿原件。
- 不动产权证书，如有共有人需共有人共同到场。
- 书面赠与合同。
- 亲属关系证明，如户口簿、出生医学证明、独生子女证或派出所出具的证明。
- 婚姻状况证明，涉及夫妻共同财产的需配偶同意。
- 契税完税凭证或减免税证明材料。
- 经公证的赠与合同（如已办理）。
办理时限以各登记中心公示为准，材料齐全的情况下通常在数个工作日内办结。房屋存在抵押、查封未解除的，需先处理完毕才能过户。
赠与之后再出售，个税为什么可能更贵？
受赠房屋再转让时，个人所得税一般以转让收入减除受赠及转让过程中缴纳的税费、合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计征。由于受赠环节几乎没有“购入成本”，可扣除的基数很小，税负常常高于普通二手房交易。
能否适用“满五唯一”免税、购房时间能否按赠与人原购房时间连续计算，实践中各区口径存在差异，需结合具体情形向主管税务机关确认。这是赠与方案里最容易被忽略的隐性成本。
打个比方，同样一套房，买卖过户时按差额20%计税可能有几十万的购房成本可扣；赠与过户后再卖，这笔成本就没了。
哪些情形不适合走赠与？
受赠人不具备上海购房资格的，赠与无法完成过户，这是硬约束，没有变通空间。
房屋短期内可能再出售的，建议先算清再出售环节的个税，再决定走赠与还是买卖。非直系亲属之间的赠与，多数情况下税费高于买卖，通常不划算。
夫妻之间加名、更名，以及法定继承取得房产，本身就免征契税，走对应登记类型即可，不必套用赠与。以上判断均需结合具体家庭情况，不适用一刀切的结论。
如果房屋有多个共有人，任一共有人不同意，赠与都无法推进。建议先内部协商一致，再启动流程。
赠与给子女，契税能按1%或1.5%的优惠税率交吗？
不能。1%、1.5%、2%这几档优惠税率针对的是个人购买住房，赠与不属于购买行为，统一按3%缴纳，且由受赠人承担。
夫妻之间加名、更名要交契税吗？
不征。婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属，属于契税法定免征情形，办理的是夫妻财产变更登记，不是赠与过户。
赠与合同必须公证吗？
法律没有强制要求，但上海各不动产登记事务中心的具体要求不完全一致，多数窗口要求提交经公证的赠与合同。建议办理前先向房屋所在地登记中心确认，避免白跑。
赠与后房子还占赠与人的购房套数吗？
占。自2021年1月起，上海通过赠与方式转让住房的，该住房5年内仍计入赠与人家庭名下住房套数，同时受赠人须符合限购政策。
继承父母的房子要交契税吗？
不征。法定继承人通过继承承受房屋权属，属于契税法定免征情形，走继承登记即可，不必按赠与办理。
赠与看起来是家事，落到登记和计税环节却是一整套规则。建议先把受赠人的购房资格、房屋权利状态、未来是否会再出售这三件事想清楚，再决定走赠与、买卖还是继承。涉及金额较大或家庭结构复杂的，建议结合自身情况咨询专业律师。